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高档小区的廉租房

《解惑中国经济》清华大学出版社作者:华说

  听说,“混搭”在当下的时尚界颇为风行。“混搭”是说将不同风格、不同材质乃至不同档次的东西拼凑在一起,混合搭配出一种全新的样式。笔者非时尚中人,对此知之甚少,自然无从插嘴。但倘若望文生义,单取字面上的意思,则所谓的“混搭”,其实也并非时装界的专利,而是普遍流行于社会的方方面面。

  聊举一例吧。在炙手可热的中国房地产市场上,这些年也开始流行“混搭”之风。同样是“混搭”,但性质却大异其趣。因为时尚界的“混搭”,是设计师求新求变的主动选择,但房地产市场的“混搭”,却是一种“被混搭”——不是房地产开发商想这样做,而是政府要求这样做。为了推进保障房的建设,神州各地大都出台了一项政策,要求在开发商新建商品房住宅项目中必须配套建设一定数量的保障性住房房源。譬如说在上海,在 2012年10月15日发布的《关于本市保障性住房配建的实施意见》中,白纸黑字地写道:“凡新出让土地、用于开发建设商品住宅的建设项目,均应按照不低于该建设项目住宅建筑总面积5%的比例,配建保障性住房;郊区有条件的区域,应进一步提高建设项目的配建比例。”

  按照这份实施意见,配建的保障性住房必须与商品房享有“同等待遇”——“一并规划设计,其建筑外形、风格、色彩应与商品住宅基本一致,保持总体和谐,并共享商品住宅建设项目的公共配套设施和公共通道。”并且“与所在项目的商品住宅同步建设、同步配套、同步交付”。为了将这些规定落到实处,前几天,上海房地局对外发布了《上海市保障性住房配建建设项目协议书(示范文本)》,以“格式合同”的形式,将保障房与商品房“共建共享”的内容予以确定和固化。

  无论是外形、风格、色彩保持一致,还是共享公共配套设施和公共通道,都显示出主事者力图将商品房与配建的保障性住房“混搭”得浑然一体,最起码,“看上去很美”。然而,主事者的美好愿望能够达成吗?这一问题其实并不难回答。因为商品住宅建设项目配套建设保障性住房并非始于今日,这些年,各地均有这方面的探索和实践。所谓“实践出真知”,且看看现实给出的答案的。

  手头现成的案例,发生于北方的黑龙江哈尔滨。《工人日报》报道说,2012年12月中旬,哈尔滨市民杨桂琴住进了自己申请到的廉租房。该廉租房位于哈尔滨市内一处名为群力·观江国际小区的高档住宅小区内。她和其他廉租房住户均住在其中的9号楼2单元,小区其他楼房均为商品房。

  这栋位于高档住宅小区的廉租房启用之时,当地的媒体曾经这样描述:“据工作人员介绍,小区内的专业篮球场、幼儿园等各种服务配套设施都是业主共享的,可以自由使用。”“最吸引人注意的是安装在玄关处的可视对讲机,户主可以清楚地知道是谁来拜访自己。”

  但杨桂琴没有能够享受到这些待遇。因为“我们没有商品房的住户都领到小区出入磁卡。安装在我们楼的门禁通话器成了摆设”。不只此也,墨绿色的铁栅栏将9号楼2单元与小区其他楼隔离开了。整体封闭的小区在该楼另一侧被扯开一个“口子”,廉租房住户必须从这个“口子”处向外走,不能和小区其他居民一样从小区内通过。从“口子”出去,路边堆满了垃圾。

  显而易见,这栋廉租房住户居住的9号楼2单元是整个小区的一座“孤岛”,是一个不受其他小区居民待见的“另类”,被物业公司遗忘的“角落”。是住商品房的小区居民和物业公司势利吗?当然,势利是无疑的。然而,这世上没有无缘无故的爱,也没有无缘无故的恨,9号楼2单元的居民们何以会有如此境遇?

  从经济学看,这样的结果,其实是“理有固然”的。一项资源有多种用途,每一种用途有不同的回报,达到最高租值(资产价值)的用途,资源的使用是最有效率的。当然,因为现实中有着种种的局限条件,达到最高租值并不容易。但不管怎么说,资源的回报,必须与其租值(资产价值)相匹配,是效率的原则。譬如说,有两块土地,一块肥沃,一块贫瘠,肥沃土地的产出,必须大大高于贫瘠土地的产出才是有效率的。倘若产出与贫瘠土地相等或者高出不多,则这块肥沃土地显然没有得到有效的利用。肥沃土地的高产出,与贫瘠土地的低产出,各自与其本身的租值相匹配,此即谓“效率”,也就是达到了经济学的“均衡”状态。

  这样看,高档住宅小区里的廉租房所遭遇的种种怪现状,可谓“昭昭然也”。能够建设高档住宅小区的地块,必然是优质的。优质的地块,必然要求“优质”的回报,开发商投入既多,预期所得自然也要多。如果没有外来的干预,开发商必然会选择设计、建造的高档商品住宅,并配以完善的配套以及优美的环境。当然,这一切最终都在房价上体现出来——开发商通过高昂的房价回收成本和利润。现在,因为政府强制规定必须配套建设一部分保障性住房,对开发商而言,在整个地块中,有一部分地块的用途被指定了。换言之,就是这部分的土地资源的用途被管制了。

  资源使用被管制的必然结果,是导致租值消散。尽管那些保障性住房的“外形、风格、色彩”可以与同一住宅小区里的商品房大体保持一致,但其内在的结构、户型、建筑材料及建造质量等,显然不可能与商品房同日而语,要比后者差得远。唯有这样,才能与被管制用途导致租值下降的这部分地块相适应。由此也很容易明白,那建造保障性住房的地块,必然是整个小区中最差的区域。而为了将保障房对商品房的影响降至最低,采用围墙或者铁栅栏将两者分割开来,则不仅是可以想象的,也是势所必至的。

  当整个住宅小区交付使用之后,倘若物业公司向全体住户提供一视同仁的服务,则会面临着一个难题:同样的服务,收取的价格是不同的——住保障房的居民支付的价格低,住商品房的居民支付的价格高。这显然违背了优质优价低质低价的效率原则,从而不可能达到“均衡”状态。因此,对物业公司而言,理性的选择,就是不向住保障房的居民提供这种服务。实际上,物业公司的这种选择,除了自身利益的考量,也有住商品房的居民的压力。所谓“百万买宅,千万买邻”。购买高档住宅小区的人们,买的就是一种环境、一种感觉,保障房的存在,显然影响了其居住品质。通过“隔离”的方法,既减少了对公共配套设施和公共通道的竞争使用,也将这种影响降至最低。

  众所周知,保障房有不同的品类,针对的是不同的人群。廉租房所针对的,是收入最低的低收入人群。高档住宅小区的目标人群,是高收入阶层。在一个高档住宅小区,建设一栋廉租房,其“混搭”风格之大胆,确实也出乎想象。落差大,反差自然也大。哈尔滨群力·观江国际小区显现的种种“怪现状”,表现得格外夸张,其偶然哉!

  我愿意相信,在商品住宅的建设项目中配套建设保障房,除了完成保障房屋建设的目标之外,也有试图通过“贫富混居”避免出现“富人区”与“穷人区”的对立,改善各个阶层之间的关系,达到和谐共处的愿景。但愿望归愿望,现实归现实,社会的运转自有其规律,不以人们主观意志为转移。当居住同一个小区的人们,却必须从不同的出口进出,走不同的通道,很难想象,这里还有什么“和谐”可言。