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楼市新政与税收负担

《解惑中国经济》清华大学出版社作者:华说

  刚刚过去的这个周末,上海各个区县的房地产交易中心大厅里,人声鼎沸人头攒动。每一个办理业务的窗口前,都排列着一支长长的队伍。这些排队的人们,为着一个共同的目标而来——尽快完成房产过户手续。这样的场景,不唯独发生于上海,在神州大地的众多大城市里,上述的一幕无一例外地上演着。

  发生了什么事情,让大城市里的人们如此不淡定?确乎是大事:新一轮的楼市调控政策来了。3月1日,《国务院办公厅关于继续做好房地产市场调控工作的通知》正式对外发布。此时距离2月20日国务院常务会议出台楼市调控新“国五条”仅仅8天之遥。这一纸通知,舆论普遍解读为“国五条”的实施细则,尽管这一通知并没有给出具体的操作措施。各大城市房地产交易中心大厅里之所以在周末人满为患,正由此而生发。自然,此情此景,人们早已见怪不怪了。因为每一次楼市调控,无不如此。

  综观此次楼市调控“国五条”以及通知,其实并无多少新意可言,不过是重复着往日的招式,而力度略有不同罢了。各地方政府被要求稳定房价,公布住房价格控制目标,执行不力者将被约谈和问责,这是以前说过的。对新建商品房和二手房实施“限购”和“限贷”,提升第二套住房贷款的首付款比例和贷款利率,这也是以前说过的。增加普通商品住房及用地供应,加快保障性安居工程规划建设云云,这更是老生常谈。

  然而,此番新政中一条有关税收的表述却击中了公众的神经:“对出售自有住房按规定应征收的个人所得税,通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的,应依法严格按转让所得的20%计征。”虽然先前的政策中也有这样的表述,却并非“一刀切”,而是存在着两种选项:或者按照交易差额的20%征收,或者按照交易全额的1%征收,两者均可。而在实践中,几乎所有的二手房交易都采用全额1%的方式征收,无他,因为后者缴纳的税款比前者低,低得多!也因如此,倘若此次强令按照差额的20%征税,则二手房的交易买卖成本将大幅提升。这直观地说明了税收对交易成本的影响。税收增加,则交易成本上升。因此显而易见,倘若“依法严格按转让所得的20%计征”这一政策得到严厉执行,则未来二手房买卖的成本会大幅提高。而这又会导致什么发生?

  学过经济学之人都知道,价格反映着成本和需求的变动。税收提高带来的交易成本的上升,必然反映在房价上。因此,倘若“按转让所得的20%计征”政策落地,首当其冲会导致二手房价格的上涨。需求定律说,价格上升,需求量下降。二手房价格的上涨,会带来二手房需求量的下降,从而导致二手房市场交易规模的收缩。加上楼市调控带来的预期转变,人们转向观望,二手房交易的市场规模在新政之后必然会大幅地缩减。这对以二手房交易为生的房产中介公司而言,无疑是“生命中不能承受之重”。 因此,楼市新政的推出,房产中介公司是第一个“中枪者”。可以推论,随着市场成交的低迷,中介门店“关门潮”的出现,只是一个时间问题。同样可以推论,上有政策下有对策,为了生存下去,房产中介劝诱买卖双方“做低房价”以减少税收,签订“阴阳合同”的行为会盛行。当然,房产主管部门的内部人员也因此有了更多的“寻租”空间。

  然则在新政实施后发生的二手房交易中,大幅提升的税收最终会落在谁的头上,买家还是卖家?回答是,两者都是,谁也跑不了。税收原理说得清楚,向谁征收不是问题的关键,因为无论是向买家征税还是向卖家征税,结果都是一样的:买家和卖家共同承担税负。但这种税负承担,并不是平均分摊的,买家和卖家各自承担多少税负,取决于在市场上所处的地位。在一个供给富有弹性而需求缺乏弹性的市场上,买家将承担更多的税负;反之,在一个供给缺乏弹性而需求富有弹性的市场上,则是由卖家承担更多的税负。由此可见,税负更多地落在缺乏弹性的一方。

  所谓弹性,通俗地说,衡量的其实是市场参与者选择余地。越多选择余地,弹性越大。因此,在新政实施后的二手房市场上,那些供给少、需求者众的房源——比如北京三环以内、上海内环以内的好房子,税收更多地落在买家头上。甚至,如果房子足够好,卖家完全有能力将税负全部转嫁于买者。反之,那些供给多、需求者少的房源,税收更多地落在卖家身上。如果卖家急于出手,买家也完全有能力将税负推给卖家承担。当然,税负全部由卖家或者买家承担是极端的情况,绝大多数情况处于两者之间,税收最终将由买卖双方共同承担。

  一方面想要稳定房价,实现“住房价格控制目标”,一方面却在大手加税提升交易成本,并导致供应大幅减少,岂非自相矛盾南辕北辙?!税收手段未必不可用,但必须用对地方、用对方向。在接连曝出“房叔”“房婶”“房姐”“房妹”之类众多“房多多”之际,税收在何处用力,其实是不言自明的。对保有环节征收的房产税,应当覆盖至于全体存量房屋,而并非仅仅针对新购房屋。对拥有二套房以上者,从第二套房开始征收房产税——放宽至第三套房屋开始征税亦无不可,税率累进逐步加码,第三套的税率高于第二套,第四套的税率高于第三套,以此类推。与此同时,大大简化交易环节的税收,大幅降低税率,促使那些囤积在个人手中既不自住又不出租的“空置房”流向市场,参与市场流通和交易,使这闲置的资源得以利用。毫无疑问,这样的税制安排,无论从效率还是公平而言,都远胜于楼市调控新“国五条”中之“依法严格按转让所得的20%计征”!