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掩耳盗铃现代版:房价的数字游戏

《解惑中国经济》清华大学出版社作者:华说

  “范氏之亡也。百姓有得钟者,欲负而走,则钟大不可负;以锤毁之,钟况然有声。恐人闻之而夺己也,遽掩其耳。恶人闻之,可也;恶己自闻之,悖也!”这是《吕氏春秋·自知》里的一段文字,也是人们耳熟能详的成语“掩耳盗铃”的出处。从这最初的源头来看,其实是“掩耳盗钟”。世易时移,一路演变下来,遂成“掩耳盗铃”了。

  古人的智慧,有时真令人感叹。短短一则寓言故事,穷形尽相。故事远矣,写在数千年之前,非但没有湮没在历史深处,反而至今依然为人们所时时提起。古老的故事,缘何会有如此鲜活的生命力?无他,因为现实为其不断注入新鲜的血液。譬如说,当下楼市中蠢蠢欲动的“限价令”,便是一个最新的注脚。

  房价的持续上涨,让首善之区的主事者倍感压力。5月11日出版的《华夏时报》报道,不久前,北京一位市领导对住建委相关负责人“发了一通火”,并责成住建委想办法控制住房价。为应对来自市领导及房价控制目标方面的压力,北京市住建委为此已经立下“军令状”——“在二季度要让房价数据有所改观”。

  如何做到“在二季度要让房价数据有所改观”?报道说,北京市住建委将采取“史上最严厉的价格管制”。其思路是,“在商品房开发的各个环节都体现‘价格管控’的要求,将限价落实到土地出让、开发商报价、预售审批等各个方面”。按照这一要求,“原则上新开盘项目的定价不超过区域均价、已开盘项目定价不超过前期销售平均价格、当月销售价格不超过上月销售平均价格,已经成为获得预售许可的重要条件”。也就是说,如果开盘的商品房项目报价超过政府的指定的价格,将不予核发预售许可证,或不给予成交资格备案。

  京城楼市“限价令”的出台,并非突如其来,而是有征兆可循的。在贯彻楼市调控“国五条”时,北京出台的实施细则在所有城市中是最为严厉的。在这“史上最严”的实施细则中,有一段明确的表述:“全市新建商品住房价格与2012年价格相比保持稳定,进一步降低自住型、改善型商品住房的价格,逐步将其纳入限价房序列管理。”

  不唯是北京,地处南方的广州在4月下旬出台规定,全面执行商品房住宅预(销)售价格网上申报制度,开发企业预(销)售商品住宅前,须办理预(销)售价格网上申报,并接受国土房管部门的价格指导。“预售方案申报价格过高且不接受国土房管部门指导的商品住宅项目,暂不核发预售许可证。已取得预售许可证的商品房项目,继续严格执行商品房销售明码标价、一房一价规定;超过申报价格销售的,不得网上签订商品房买卖合同,调整后再予销售。”

  “纳入限价房序列管理”也好,“接受国土房管部门的价格指导”也罢,虽然说法不一,但其实质,一句话就可以说明白,就是这些一线大城市开始对商品房实施“限价令”了。倘若房地产开发商的报价超过了政府制订的“指导价格”,则将被封杀——不予核发预售许可证及不给予成交资格备案。一言以蔽之,商品房的价格,将不再由市场供求决定,而是由于政府规定。

  从最初的“限贷”,逐渐加码至“限购”,终于发展到“限价”!市场的“无形之手”渐渐被消弱乃至于废除;政府的“有形之手”逐渐强化终成“价格决定者”。10年的楼市调控就这样一路而来,脉络清楚,逻辑严谨。这其实是势所必至的,从“有形之手”插手市场的那一天起,已经注定了今天的结果。因为逆市场而动的行政干预,要维持所谓的“调控成效”,必须有后续而且力度更大的行政干预力量不断跟进才能实现。

  “限价”是白话,翻译成经济学的术语,即“价格管制”。一般而言,价格管制有两种,一种是“价格上限”,规定某一物品出售时的最高价格;另一种是“价格下限”,规定某一物品出售时的最低价格。很显然,当下楼市调控中一线城市力推的“限价”行为,是一种“价格上限”。

  实施“价格上限”的管制,意味着物品的价格被管制于市场价格之下。当物品的价格被管制于市场价格之下,会发生什么?经济学说得明白,会出现两种现象。其一是倘若严厉执行,则会导致资源价值的下降。譬如说在同一地段,被价格管制的商品房的质量,会比随行就市的商品房要差。这质量,“包括但不限于”建筑材料的选择、房型的设计、小区环境的营造、物业管理的水准等。这一点上,在这些年来风波不断的经济适用房上已经得到了充分的验证。原因其实也简单,优质优价,低质低价,唯有如此,市场才有可能达到均衡,这是市场的铁律。当价格被管制于市价之下时,稀缺的资源就不可能达到最有效率、最有价值的配置和使用。

  但作为“经济人”,每一个参与者不会束手就擒。一旦实施价格管制,规避、绕开管制的方法和手段就会出现。众所周知,在市场上,游戏规则是“价高者得”,谁出的价格高,谁就获胜。竞争的胜负准则是价格。然而当价格被管制的时候,价格准则失灵。然而竞争依然,必须决出胜负,于是乎,另一种或者几种非价格的竞争准则随即被采用。常见的有排队等候,先来者得;有走后门托关系,有人脉者得;有论资排辈,年高者得;有等级制度,位高权重者得等,不一而足。

  从经济学上说,价格是唯一没有租值消散的竞争准则,非价格竞争准则的采用会导致租值消散。但是,这些非价格的竞争准则的出现,是为了减少租值消散而起。那么,如此多的非价格的竞争准则,如何判断最终哪一种或者几种非价格的竞争准则会被采用?回答是,租值消散最少的非价格竞争准则会被采用!由此,顺理成章的逻辑是,越是接近价格竞争准则的非价格竞争手段,租值消散越少,从而被选择和采纳。

  转到北京、广州对商品房的“限价令”。为了限制高房价,这两个城市对开发商的报价超过政府指导价的,“不核发预售许可证”和“不得网上签订商品房买卖合同”,逼迫着开发商接受政府指导价,价格管制是也。上有政策,下有对策。有管制,自然有规避管制之法。譬如说,在那些此前出台“限价”政策的城市,阴阳合同、多合同(一份购房合同加一份装修合同)等花样层出不穷。为什么这些非价格竞争准则会被人们广泛采用?因为这些非价格竞争准则是价格竞争准则的变形,最接近价格竞争准则,租值消散越少,因而毫无悬念地被人们所采用。在20世纪纽约实行“租金管制”时,租客必须向房东支付“钥匙费”(keymoney),而在香港,租客则向房东支付“鞋金”。 在如今的限价下,一份购房合同加一份装修合同盛行。道理很简单,那一份装修合同,就是支付给开发商的“钥匙费”或者“鞋金”。

  然则这些小伎俩,政府主管部门及其主事者不知道吗?当然知道。那么,为什么何以主管部门对拆分价格的做法睁一只眼、闭一只眼?无他,因为经过这一番处理之后,表现在统计数据上,房价显得很平稳。“房价数据”可以立竿见影地获得改观。至于真实的房价,眼不见心不烦,既然在统计数据上看不出来,则万事大吉天下太平。“以锤毁之,钟况然有声。恐人闻之而夺己也,遽掩其耳。”欺人做不到,自欺也是可以的。现代版的掩耳盗铃,大抵也就如此吧。

  “中国人天生富有很强的表演才能,面子很多时候事关形式,与事实无关。”一百多年前,阿瑟·亨德森·史密斯在其《中国人的性格》中这样写道:“对于中国人来说,永远不是事实问题,而是形式问题。”掩耳盗铃的把戏数千年绵延不绝,其来有之。