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房价的拐点在哪里

《解惑中国经济》清华大学出版社作者:华说

  火红的五月,让房地产开发商为之亢奋,也让公众为之焦虑。当“地王”你方唱罢我登场,当“面粉贵过面包”的一幕再现,释放的信息清楚不过:未来的房价将会上涨。最起码,这些地块及其周边区域上的房屋价格将会上升。

  房价上涨,对开发商来说,自然是好消息;但对未来的购房者而言,则是不折不扣的坏消息。毫无疑问,在当下的中国,高高挂起的房价,已经成为人们 “生命中不能承受之重”。一路上涨的房价,引无数国人竞折腰,也一直是舆论讨伐的目标。有舆论甚至认为高房价消磨了年轻人的追求、梦想、热情和意志,是当代青年“暮气沉沉”的罪魁祸首。舆论的指责正确与否不论,但高高的房价已成国人剪不断理还乱的心头之结,确乎是不争的事实。

  一路高歌的房价何处是尽头?这个问题让政府和百姓均为之抓狂为之焦虑,并试图从不同的角度给出答案。政府这一面,是年复一年出台诸如“国N条”之类的楼市调控政策,期望以行政力量强制按下房价“高昂的头颅”,成效如何事实俱在,无须多言;百姓没有这种威权,对于房价的涨跌,有心无力只能动嘴皮子,辩论、打赌,在看客的围观下,“登报道歉”“街头裸奔”的一幕幕好戏接连上演,热闹非凡。结果也是分明的,迄今为止,“看涨派”无一败绩,而“看跌派”无一胜绩。这一事实更让人们内心忐忑和发毛:难道房价就这样一直涨下去以至无穷?从逻辑上说,不可能。在某个时点上,房价总会平稳下来乃至下跌。那么,这个时点会在什么时候出现?换言之,从可观察和验证的角度看,房价的拐点在哪里?

  回答这个问题之前,首先必须明白另一个更为本质的问题:一件物品为什么会有价格?答案是,因为这物品是稀缺的。是的,倘若这世上的一切,如“江上之清风与山间之明月,耳得之而为声,目遇之而成色,取之无禁用之不竭”,则不会有价格出现。很遗憾,在这真实世界里,绝大多数的物品是稀缺的。因为稀缺,人与人之间就存在着竞争,人们为了获得这件物品,就愿意付出一定的代价。这代价,表现在市场上就是价格。

  严格地说,所谓的稀缺,并不单纯指物品数量的多寡。物品的稀缺程度,是相对于人们的需求而言的。这世上,好苹果远比坏苹果多,但由于人们对好苹果的需求甚殷,好苹果虽多,相对于人们的需求依然是不足够的、稀缺的;坏苹果虽然少,但因为人们没有需求,显得多了,并不稀缺了。因此,稀缺之说,是相对于需求供应有限而起的。

  是谁的需求?人的需求。没有人的需求,物品就不会有价格,即便这物品再稀缺。人的需求增加,再多的供应(当然是有限的)也会觉得稀缺。在这种状况下,物品的价格自然也就水涨船高。人的需求减少,再少的供应(当然是有限的)也会觉得多余,物品的价格随之跌落。因此,住宅的价格,取决于人们对房子的需求及其供应状况。显而易见,土地越少,住房供应越紧张,人口分布越密集,则这一地区的房价必然越高;反之,则相反。

  以此观之,则不难明白京沪穗等一线城市的住房价格何以虽屡经楼市调控而百折不回。因为这些城市是人口的流入地!不是说北京是全国的北京吗,不是说上海是全国的上海吗,不是说广州是全国的广州吗?从人口的流动而言,确实如此。这些年来,来自四面八方的人们持续地流入这些大城市,不仅是国内,而且还有国外的人们。由此带来的结果,就是这些城市人口规模的快速膨胀。据官方的统计数据,2012年年末,北京市常住人口2069.3万人,比上年年末增加50.7万人。其中,在京居住半年以上的外来人口773.8万人,增加31.6万人;而2012年年末上海市常住人口达到2380万人,比2011年增加33万人。非户籍常住人口960万人,增加25万人。在过去的十年中,北京和上海的常住人口平均每年增加60万以上。

  为什么在所谓的“红五月”中,一线城市的土地拍卖市场炙手可热的同时,一些二三线城市的土地市场却不断传出流标的消息?为什么大城市房价屡屡打压却依然向上的同时,一线三四线城市的却频频上演“空城计”?无他,人来,需求随之而来;人去,需求亦随之而去矣。则作为人口流入地的大城市,房价焉能不应声而起?房地产开发商虽掷重金而犹神闲气定,其底气,正源自源源不断涌来的人群!

  实际上,从一个城市的人口分布中,亦可清楚看到这一点。以上海为例,2012年,全市常住人口密度为3754人/平方公里,比2011年(3702人/平方公里)增加52人/平方公里。分区域来看,中心城区常住人口密度为24439人/平方公里,比2011年(24254人/平方公里)上升0.8%;城郊结合区(闵行、宝山、浦东新区、嘉定)为4866人/平方公里,比2011年(4792人/平方公里)上升1.5%;远郊区为1461人/平方公里,比2011年(1434人/平方公里)上升2.0%。这个数据结合市场上的住房价格,房价与人口密度的关系可谓一目了然:中心城区人口密度最高,房价也最高;城郊结合区次之;远郊再次之。虽然中心城区人口密度上升幅度小,但这是由于其基数远大于城郊结合区和远郊区的缘故,其增加的绝对量超过后两者,又由于中心城区的土地面积远远低于城郊结合区和远郊区,因而其房价的上涨压力亦均超过后两者。

  至此,“房价的拐点在哪里”的答案水落石出了。一个最直观的观察点,是看人口密度。一个城市或者区域的房价是涨是跌?如果人口密度继续上升,则房价的上涨将毫无悬念;倘若有朝一日人口密度出现下降了,则房价的向下的拐点也将随之而至。很显然,因为高房价会逼迫一部分人离开,从而减缓价格上涨的压力,所以房价本身便是调剂人口密度的一个重要手段,也最符合经济原则。尽管它不讨人喜欢,但比起所谓的“限购”和“限价”,更有益于社会整体利益的提升。