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“地王”的底气从何而来

《解惑中国经济》清华大学出版社作者:华说

  生意人喜欢讨口彩,平平常常的日子,偏要加以特别的装饰,什么“金九银十”,什么“黄金周”云云。刚刚过去的五月,则是 “红五月”。但其实也不能一概而论,在所谓的“红五月”中,惨淡的行业为数不少。不过,从国内土地市场来看,过去的一个月确乎热火朝天。

  5月28日,位于上海长宁区的新华路街道71街坊地块对外公开拍卖。尽管该地块交付条件颇为“苛刻”(根据土地出让公告,该地约定为“分批交付”,其中71街坊1/2丘于签订出让合同之日起40个工作日内交地、71街坊16/2丘A块于2014年5月31日交地、71街坊16/2丘B块于2015年12月31日交地。今年内可以交付的土地仅有21282.5平方米。不过,土地出让价款须于合同签订之日起30个工作日内一次性付清,与交地时间无关),但这依然无法阻挡房地产开发商拿地的热情。当天的拍卖现场,短短10分钟内经过了32轮的竞买,最终的价格定格为46亿元,溢价率达到56.96%。这一价格,也刷新了一个多月前37.75亿元的唐镇宅地价格,成为今年以来的总价“地王”。

  新华路地块所呈现的激烈竞争场面,是今年上海土地市场的一个缩影。尤其是进入5月之后,上海的土地市场好戏连台。以世博6地块在5月八九日两天连拍为标志,楼盘价从8日下午的3.32万元、9日上午的3.99万元到9日下午的4万元,“地王”纪录的改写如同儿戏一般。一个月内,大大小小的“地王”竟然出现了8次之多!最新的统计数据说,5月上海的土地出让金总额超过了166.亿元,前五月的土地出让金总额已经超过去年全年的一半以上。

  不独是上海,在北京、广州、深圳、重庆等一线城市,相似的一幕不断上演着。高总价、高溢价的地块密集而来,“地王”的宝座尚未坐热就被取而代之。在北京,5月22日单日土地出让金达35.22亿元,为“国五条”细则落地后单日成交额新高。整个5月,北京土地出让金总额达到81.6亿元 ,创今年单月最高纪录,而前五月的土地出让金总额已经接近去年全年;在重庆,5月10日弹子石地块以142%的高溢价率成功出让,创造重庆年内单价“地王”,同日北部新城地块则成为年内总价“地王”,而5月27日,这一总价“地王”纪录再次被刷新;5月24日,广州海珠区一幅临江宅地则以24.61亿元拍出,加上配建成本的楼面价超过3.6万元/平方米,打破广州历史单价“地王”新纪录……蓦然之间,这些大城市刮起了一阵“抢地风潮”。土地价格以“没有最贵只有更贵”的姿态一往无前,以至于为了防止“地王” 出现,原计划于5月28日出让的北京丰台区花乡夏家胡同住宅用地在拍卖前一天被紧急叫停。土地市场之火热,于此细节即可见一斑。

  作为土地市场的买方,房地产开发商是此轮一线城市“抢地潮”的始作俑者,是“地王”纪录的书写者。这纪录,不是用电脑键盘敲出来的,而是用真金白银堆出来的。所谓“财大气粗”,说得很明白“气粗”的前提是“财大”。没有疑问,“地王”的底气,首先来自房地产开发商“有钱”。

  相比于前两年的捉襟见肘,如今的房地产开发商确乎“有钱”了,资金面出现了明显的好转。这好转源自两个方面。其一是市场回暖带来资金回笼。2012年下半年以来,房地产市场销售逐渐火爆,久违的排队购房、“日光盘”之类的场景重现楼市。由此带来的,是房地产开发商手头的资金宽裕了。从上市公司公布的财报看,销售回款从2012年二季度起逐季回升,2012年全部上市房地产公司和重点公司销售回款增速分别为26.0%和27.0%。2013年一季度销售增速再度大幅攀升。2012年及今年一季度,上市房企货币资金同比分别上升了41.2%、52.3%,显示着上市房企资金充足。其二是融资渠道的多元和融资成本的下降,尤其是美日两国为代表的量化宽松政策,逼迫着大量国际资本出于避险或者套利的需要,涌向中国寻求出路。房企借此机会频频在海外融资,获取了大量低成本的资金。

  然而,有钱只是一个基本的条件。倘若房地产市场前景不佳,房地产开发商即使手上有再多的钱,也不会如此“烧包”。房地产开发商如此重金下注,是因为看好未来的市场。因此,2013年5月的土地市场“地王”频现,其根本的底气,是出于未来房价上涨的预期。

  众所周知,价格取决于供求关系。对未来房价走势的判断,也不外乎从这两方面入手。从供给来看,一线城市的土地和房屋供应紧张状态是一个常态,尤其是在中心城区,随着可开发土地的减少,开发成本的上升,中心城区可向市场供应的新建房屋数量会越来越少。实际上,2013年前五个月京沪穗出让土地虽然不少,但从土地供应结构来看,住宅供地比重偏小,整个4月北京仅有两幅住宅用地成交。而在5月中旬所谓的“一周出让七幅土地”中,仅有大兴旧宫地块和通州台湖地块中的一部分用于建设住宅(另一部分用作托幼项目),其余五幅土地则都是商业、金融或多功能用地。与此类似,上海前四个月成交的192幅土地中,住宅用地仅为29幅,广州和深圳甚至只有2幅和1幅。这样看,供给这一面给了未来房价上涨的预期一个坚实的基础。

  需求又如何?且不说“地王”频现对购房者带来的心理冲击,也不说通货膨胀预期的忧虑,也不说2020年城乡人均收入要比2010年翻一番的收入增长目标,如上这些因素属于“预期”范畴,看不见摸不着,不容易验证。可观察和验证的事实是,十年楼市调控,从“限贷”到“限购”到“限价”,从间接管制到直接管制,政府的“有形之手”伸得越来越长,时至今日已臻极致,再无扩展的空间。因为再走下去,不是禁止房地产交易,就是重回福利分房之路。而这两种状况,在改革开放30多年后的今天,其可能性为零。然而,即便在“限贷”“限购”及“限价”的重重阻挡之下,房价依然在顽强地不可遏制地向上生长。其需求之真实、之强大,于此可见一斑。倘若说这种需求是所谓的“泡沫”,那么,愚以为,这“泡沫”也是由建造房子的材料——钢筋混凝土造就的,坚不可摧。

  是的,就是在这样的供给下,这样的需求下,房地产开发商不惮于重金下注,在一线城市的土地市场上展开激烈角逐,掀起一场场“地王”的狂欢。因为如果放宽视野,从未来看现在,今日看似高处不胜寒的“地王”,其价格依然是合理的甚至便宜的。过去十年的楼市走势,便是一个极好的证明。