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房产中介与虚假房源

《解惑中国经济》清华大学出版社作者:华说

  我所居住的小区大门外,每逢双休日,边上的一家房产中介公司往往会支上一块大白板,上面密密麻麻地写满了所谓“精选房源”。这样的一幕,在这个城市是司空见惯的。有一回访友,见其所在小区的门口,竟然有三四家房产中介占地“摆摊”。此情此景,想来其他城市也是如此罢了。不过,据说在首善之区北京,上述的行为已被列为房产中介的“十大恶习”之一而遭到严厉禁止!

  2013年11月21日,据《新京报》的消息说,北京市工商局、市住建委、市公安局近日集体行政约见链家、我爱我家、中大恒基等20家大型房产中介,要求其自查自纠违规“恶习”。按照计划,即日起至2014年2月底,三部门将在全市范围内专项整治房产中介10种违法行为,重点是中介非法从事群租房业务。在报道的末尾,罗列了三大部门决意“专项整治”的房产中介“十大恶习”。包括“在小区、路口擅自戳设的自设性户外违规广告牌”;“在店堂门窗张贴的房源信息或广告”;“无照、擅自设立分支机构或超出核准的经营范围从事中介”;“利用出租房屋从事无照经营等违法经营”;“发布虚假房源信息,或恶意抢占房源信息”;“诱导购房人违反限购等政策措施,协助购房人伪造证明材料骗取购房资格,擅自划转客户交易结算资金”,等等。

  倘若说,将伪造材料、无照经营及擅自划转客户资金之类视为“恶习”而整顿,大抵是在情理之中的。将“在小区、路口擅自戳设的自设性户外违规广告牌”也列为“恶习”则有些奇怪,更奇的是“在店堂门窗张贴的房源信息或广告”居然也在“恶习”之列而要愤然要求加以“专项整治”。十八届三中全会通过的《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》(以下简称《决定》)刚刚公告天下,舆论普遍认为《决定》的重中之重,是市场上前了一步而政府后退了一步。因为上面白纸黑字写得清楚:“使市场在资源配置中起决定性作用。”然而以此琐屑之事来看,文件是一回事,事实又是另一回事情。

  言归正传,回到房产中介的话题上。在北京列出的房产中介“十大恶习”中,“发布虚假房源信息”赫然在列。“恶习”与否不是笔者的兴趣所在,但以日常观察所见及自己的亲身经历而言,房产中介喜欢发布虚假房源信息,以至于二手房市场上虚假房源信息满天飞确乎是一个事实。那么,为什么二手房市场充斥着“虚假房源信息”?为什么屡遭消费者投诉,但房产中介公司依然“一条道走到黑”,而且无一例外?

  古时候的婚姻,决定于“父母之命,媒妁之言”。男女结合,没有媒婆(操此业者大抵是女性)不能成事。房产中介是卖房者与买房者之间的“媒婆”。做媒自然有收入,媒婆收取的是礼金或者酬金,房产中介收取的是佣金,对买卖双方都收。房产中介的收入,主要来自买卖之间的信息传达及其相关服务。从经济学上说,这收入属于信息费用,是交易费用的一种。

  不言而喻,房产中介的主要工作,是在买家与卖家之家传递信息——向买家传达卖家的信息,向卖家传达买家的信息,然后居间运作加以撮合。也就是说,房产中介吃的是“信息饭”。既然吃的是“信息饭”,首要的是了解信息掌握信息,包括卖家的和买家的。但茫茫人海,谁是买家,谁是卖家?房产中介不是三只眼的杨戬,可以看穿门店路人的心理,从而辨别出卖家或者买家;卖家或者买家额头上也没有贴着标签。然则房产中介如何了解和掌握卖家与买家的信息?答案很简单:通过发布房源信息来收集卖家与买家信息。发布房源信息,一石二鸟:告诉买房者,可以到这里来买房,告诉卖房者,可以到这里卖房。所谓“在小区、路口擅自戳设的自设性户外违规广告牌”以及“在店堂门窗张贴的房源信息或广告”,无非是房源信息发布的一种方式罢了。一旦有人在这些房源信息前稍微停顿一下,中介人员立马会上前询问:“先生,您是想买房还是卖房?”这就是收集卖家与买家信息也。

  如同店内顾客的多少直观地反映着一家饭店的菜品质量——在离笔者家不远的一个综合购物中心,就餐高峰期门口排长队的永远是那几家物美价廉的饭店,一家房产中介拥有的房源多少,也直接反映了这家中介的经营状况。尤其是对作为外行的买家和卖家而言,如何选择自己的委托者?是挂满了房源的中介,还是房源屈指可数的中介?当然是前者被选中的概率更大。因为房源多表明了这家中介的经营能力,也表明了市场的选择。所以房产中介无一例外地会“虚构”房源信息。其目的,就是为了向买家和卖家传递这种信息。

  尽管这种行为上不了台面,具有欺骗性质,但对房产中介而言,“虚构”房源信息的行为对收集卖家与买家信息而言是行之有效的。譬如说,一个买家在网上看中了一套“虚假房源”,打电话咨询中介,因为这套房源其实并不存在,中介必定会寻找各种理由让买家放弃这套“虚假房源”——理由并不难找,张口就来:“已经有买家下定金了”“房子刚刚卖掉了”“房东说不卖了”……接着就向买家推荐真实存在的房源,买家不感兴趣也无所谓:“没关系,我再帮您找找别的房源,你想找哪个区域或者楼盘?两房还是三房?大致的预算是多少?……”不动声色之间,已将买家的信息收集得差不多了。对卖家信息的收集也如法炮制,不过是换了另一套说辞而已。

  说白了,这“虚假房源”其实就是一个“鱼饵”,用来“钓”买家和卖家的信息。有了卖家的信息,就掌握了真实的房源;有了买家的信息,就掌握了真实的需求信息。然后从中选择合适的买家与卖家进行匹配,经过一番撮合,成交就达成了!最终真实的成交,竟然建立在最初的虚假之上。大千世界,无奇不有!

  有趣的是,在房产中介挂出的房源信息中,标注的价格一般是偏低于市价的。这其实是一种策略。价格偏低,容易吸引买家。一旦买家表达出购买意愿,则以“房东跳价”或者“这是房东到手价,双方的税费需要买方承担”等诸如此类的理由将价格加上去。从卖家这方而言,房产中介在降低卖家心理预期的同时,承诺以高于此“市场价”的价格卖出来获得卖家的委托。

  有人要问,倘若有一家房产中介坚决“出淤泥而不染”,在别家纷纷制造房源信息“虚假繁荣”之时,坚持以真实的房源示人,即便只有孤零零的几条房源信息也如实发布,其结局将如何?回答是,将会被市场淘汰。前文已经说过,房源的多少是房产中介在向买家和卖家发送信息,从而在市场上竞争获取卖家和买家的委托。这样,虽然以真实房源示人但房源信息少的中介,会在争取卖家和买家的委托中处于下风,最终在竞争中将其淘汰出局!因为虚构房源的中介会比不虚构房源的中介了解和掌握着更多的买家和卖家信息!所以二手房市场上虚假房源信息泛滥。原因再简单不过:倘若不“随其波逐其流”,将会在竞争中被市场淘汰!

  以此观之,尽管北京市有关部门大张旗鼓地将“发布虚假房源信息”作为“恶习”而加以“专项整治”,但那效果,其实也渺茫。无他,此乃房产中介生存之道也。其实这也是有前车之鉴的。整治“发布虚假房源信息”的行动,大抵在各地都有过的,那成果据说也是显著而辉煌的,然而迄今为止,虚假房源信息依然充斥市场,这也是“铁一般的事实”。这样看,还是古人说得好:“水至清则无鱼,人至察则无徒。”